전세계약 연장 시 주의사항

전세계약 연장을 할 때가 되면 임대인과 임차인 모두 고민이 많아집니다. 요즘처럼 사기 문제, 보증금 인상, 연장은 어떻게 해야 하는지 걱정부터 앞서게 됩니다. 그래서 사전에 철저히 준비를 하면 돌발 상황이 발생해도 대처가 가능합니다.

전세계약 연장 주의사항

전세계약 연장 방법

서류를 새로 준비해서 작성을 할 필요가 없습니다. 서로 합의를 완료한 상황에서 기존 계약서를 가지고 그대로 진행하면 됩니다. 이때 증액 및 감액을 한 부분이나 추가된 내용이 있다면 새로 추가해서 적습니다.

여기서 중요한 포인트는 확정일자를 다시 받아야 하는 것입니다. 번거롭지만 공인중개사 중개수수료는 발생하기 않고 대필료로 저렴하게 처리하는 게 가능합니다. 단, 전세연장 복비(대필료)는 평균 7~8만원 지불을 해야 합니다.

연장을 하는 과정은 크게 합의, 묵시적 경신, 갱신청구권(임차인 1회 주장)을 하는 방법이 있습니다.





 

전세 연장 합의 시

임대로 살고 있는 주택의 만기가 2달 남았다면, 임대인과 임차인이 서로 합의를 통해서 전세계약 연장을 할 수 있습니다. 참고로 집주인은 2~6개월 전부터 갱신 요구를 할 수 있습니다. 세입자도 2개월 전부터 통보를 할 수 있습니다.

이 과정에서 보증금이나 전세기간, 전월세 전환 등 다양한 조건을 서로가 협의합니다. 양측 모두 만족스러운 조건이 나온다면 완료됩니다.

묵시적 갱신은 뭔가요?

집주인과 세입자는 만료 기간 2개월 전까지 서로가 연장 여부를 체크해야 합니다. 만기가 넘는 시점에서 양측 모두 통지를 하지 않거나 조건을 변경하지 않으면, 전 임대차와 동일한 조건으로 연장됩니다.

쉽게 말하면 누구도 종료 의사를 밝히지 않았다면 기존 조건 그대로 자동적으로 갱신 되는 것입니다. 이때는 종전 조건과 동일하기 때문에 따로 준비할 게 없습니다.

계약갱신청구권을 쓰고 싶어요.

임대차 3법 중 하나로 2년 만기 시점에서 세입자의 요구에 따라서 갱신을 할 수 있는 청구권입니다. 처음 협약을 맺을 때 2년, 그리고 이 청구권을 사용해서 2년까지 총 4년 동안 보호 받을 수 있습니다.

단, 세입자는 요구권을 1회에 한해서 행사할 수 있으며, 법적으로 집주인은 5.0% 한도 내 보증금을 증액 할 수 있습니다.





전세계약 주의사항

합의 과정에서 기존과 동일한 조건으로 진행하면 상관없지만, 만약 보금을 올리겠다는 임대인이 있다면 합의 서류를 새로 작성해야 합니다. 임대인은 기존보다 5.0% 이상 인상할 수 없습니다. 따라서 최초 협약 시 금액이 2억 원이었다면 최대 1,000만원만 인상할 수 있습니다.
또 임차인은 주택임대차보호법으로 2년 동안 보호를 받을 수 있습니다. 따라서 연체 및 임차인 의무를 위반하지 않는다면 2년 경신을 1회 주장할 수 있습니다.

금액 변동 상황

보증금 인상(변동)을 하게 된 경우는 합의하기로 하는 당일, 등기부등본을 받아서 체크해야 합니다. 이유는 현시점에서 집주인이 근저당, 가압류 등 다른 상황일 수 있기 때문입니다. 큰 문제가 없다고 확인되면 확정일자도 받아야 합니다.

합의한 내용 새로 작성하게 됩니다. 이때 기존의 보금과 증액된 금액을 합한 총액을 씁니다. 마지막으로 주택 임대차 협의를 했다는 신고를 필수로 합니다. 임대인과 임차인 모두 신고의무가 있기 때문에 작성한 임대차계약서, 거래내역이 확인되는 통장사본을 제출하면 됩니다.





거절해야 하는 상황

서로의 의견이 일치하지 않아서 연장이 어려울 때, 연장을 원하지 않는다면 만료 2개월 전까지 집주인에게 경신 거절 의사를 전달해야 합니다. 임대차보호법에도 임차인은 만료 2개월 전에는 갱신거절의사를 통보하라고 나와있습니다. 반대로 임대인도 임차인에게 동일하게 거절을 해야 합니다.

마지막으로 임대차 3법(계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제) 도입을 골자로 주택임대차보호법과 부동산거래신고법을 미리 숙지하세요. 그리고 전세계약 주의사항을 있다면 거래 과정에서 큰 도움이 되실 겁니다.

 

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